Покупка земли в Доминиканской Республике

Во 2 части поста про покупку недвижимости в Доминикане будет намного больше целевой актуальной информации о земельных участках проекта SolCity, а так же о том, как их с умом использовать.

SolCity в Доминикане

Внимание! Процесс бронирования завершен. 

Все участки, которые не будут забронированы до середины октября, или по которым пройдет отказ — выкупает на себя один из участников проекта (застройщик).

Краткий обзор ближайших проектов

Сравнение с SolCity

Смежные участки.
«Les Jardins de rio» (Франция)
Начало строительства: 2011 год.
Цена на землю: от 50 $ за м2.
Цена на строительство дома: 1000 $ за м2.

«Rock River» (Бельгия)
Начало строительства: 2011 год.
Цена на землю: от 40 $ за м2.
Цена на строительство: 1000 $ за м2.

Hacienda de la Luna (Испания)
Цена на строительство квартиры: от 1000 $ за м2.
Цена на строительство виллы: от 1500 $ за м2.

В радиусе 10 км от проекта SolCity.
«Playa Grande» (США)
Расстояние до города Рио Сан Хуан: 8 км.
Начало строительства: 2011 год.
Цена на виллы: от 625.000 $.
Преимущества: наличие гольф-поля, своего пляжа.
Недостатки: высокая цена.

El Cliffs
Расстояние до города Рио Сан Хуан: 4 км.
Начало строительства: 2010 год.
Цены на квартиры: 2400 $ за м2.
Цена на строительство виллы: 3200 $ за м2.
Цена на землю: от 100 $ за м2.
Преимущества: наличие собственного пляжа.
Недостатки: вид на море есть только на первой линии.

Как видим, цены – от 40 долларов за квадратный метр в смежных проектах и от 100 – в ближайших.

Недвижимость в Доминикане

Преимущества земли

Равномерно удаленное место, ограничивающее вас от городского шума и суеты, в тоже время расстояние делает доступным даже пешую прогулку до магазинов, кафе и пляжей.

Земля плодородная, как и во всей Доминикане. Судите сами: на этой земле растет ни один десяток цитрусовых (сладкие апельсины и не очень сладкие грейпфруты), деревья манго, на многих кустах растет маракуйа. Также на земле есть ананасы, бананы и другие тропические фрукты. Обратите внимание, даже воткнутые палки, огораживающие коровьи пастбища, через месяц начинают прорастать. Раскидайте горсть косточек апельсина и посмотрите на результат недели через полторы.

Земля в проекте SolCity — это неотъемлемая возможность каждого человека навсегда забыть о неправильной погоде, об излишней агрессии на улице и жадных чиновниках. Вы знаете, сколько в среднем вы проводите времени в пробках? Москву называют городом одного дела как раз потому, что времени хватает только на одну поездку.

Земля в Доминикане

Согласитесь, 14.215 долларов — очень достойное и недорогое решение. У доминиканского Солнца нет выходных, его здесь просто не выключают. Океанский воздух, фрукты круглый год и морепродукты (за исключением сезона размножения лангустов с 1 апреля до 31 июля). Плюс, лишняя десятка лет жизни никому еще не вредила, а климат располагает. Здесь жизнь только начинается. Рай – это не что-то недостижимое, абстрактное. Его можно коснуться рукой, прогуляться по его белоснежным пляжам. Кстати, про пляжи: на одном только полуострове Самана (периметром 142 км) – 90 км занимают пляжи. Прошу заметить, полуостров Самана — это всего лишь шестидесятая часть Доминиканской Республики, где правильная природа гармонично сочетается с высоким уровнем жизни и хорошей инфраструктурой.

Вот, что вы получаете взамен на 14.215 долларов помимо 27 соток земли на Карибах. Мечтали жить на Карибах? Или скрывали от себя эти мечты? Начните с малого. Не забывайте, что по большому счету, мы же не занимаемся продажей недвижимости как таковой. Мы продаем мечту по сходной цене, стиль жизни, путевку в вечный Рай.

Малый арендный бизнес в Доминикане

Давайте прикинем арифметику на примере небольших апартаментов. Квартира за 50 тысяч (в том же Сосуа) больше, чем за 200-250 долларов сдаваться не будет. Минус 50-100 долларов в месяц на поддержание ее в пристойном виде.

Тут стоит вспомнить про проценты загрузки арендной недвижимости в Доминикане, которые напрямую зависят от двух параметров: цена и нескромные комиссионные агентствам, приводящих клиентов. Куда риэлтор обратится больше одного раза? Туда, где платят больше комиссионных. Что в итоге? В вашем кармане по-прежнему хватает свободного места, только пара сто долларовых купюр заглядывают на огонек раз в месяц.

Обычный развод в Сосуа, мол, «обещаем 70 процентную загрузку». Нет, это возможно, но далеко не всегда обещания горе-риэлторов соприкасаются с реальностью.

Недвижимость в Доминикане

Раз уж затронули тему содержания дома/виллы в Доминикане, пара полезных советов:

  • Clean service. Уборка стоит 10 долларов за раз: приходит девочка, и тратит в среднем по 3-4 часа на ваш дом. Обычно (к нам) она заглядывает 4 раза в месяц. Мы говорим о 150-200 метровом жилье.
  • Садовник (те же 10 долларов за раз). Сеньор садовник будет приходить раз в 2-3 недели (как захотите). В его обязанности также входит чистка бассейна. Да, про бассейн. Электричество + химия (хлор и кислота = от 20 долларов в месяц для самого маленького бассейна, который только можно представить, объемом 30-40 кубометров). В принципе, можно обойтись и джакуззи. Девочкам он тоже нравится.
  • Фумигация от москитов. Не везде, но они есть. Кстати, делать ее надо 2-3 раза в месяц, и стоит это счастье 10 долларов за раз.

На виллу в 200 квадратных метров в месяц будет уходить около двух сотен долларов, не считая электричества. Стоимость электричества = от 4 рублей за кВт в удаленных от цивилизации местах, до 14 рублей в Лас Терренасе (на Севере Доминиканы).

Строительство дома в Доминикане

При выборе строительной компании, просмотрите несколько уже возведенных домов и пообщайтесь с хозяевами. Или поступите в обратной последовательности: узнайте, кто построил приглянувшийся вам дом.

Дом в Доминикане

150 м2. 600$ за квадратный метр. 2 спальни.

Дом в Доминикане

Тот же дом.

1. Приобретение, вернее, выбор земли занимает около недели в зависимости от поставленных задач. Сам процесс покупки — один день. На основании контракта, покупатель уже является собственником. Оформление ТИТУЛА (права собственности) — от 8 месяцев. В это же время оформляются разрешения на строительство.

Не пропустите  Недвижимость в Испании

2. Обычно покупатель платит деньги поэтапно, существуют разные варианты оплаты: 60% (аванс), 30% (в середине строительства) и 10% после завершения.

3. Себестоимость определить трудно, очень многое зависит от отделочных материалов, которые вы используете. При хорошем качестве отделки — это порядка 800 долларов за м2 («под ключ»), что конвертируется в 2500-3000 долларов при дальнейшей продаже.

4. На использование земли в Доминикане есть некоторые ограничения. К примеру, минимальный размер земли под строительство резиденции из 25 апартаментов – 8000 м2. Максимальная этажность — 3 этажа. Ходовой размер апартаментов — около 90 м2, с двумя спальнями.

Дом в Доминикане

Вид из окна.

Ежегодный налог на землю в Доминиканской республике составляет 1% в том случае, если оценочная стоимость объекта по контракту превышает 150 тысяч долларов.

  • При оформлении покупки земли работа адвоката оценивается в 3 тысячи долларов.
  • Обращайте внимание на то, чтобы окна спальни не были с солнечной стороны.
  • Многие ставят водосборные системы, чтобы использовать дождевую воду.
  • Солнечные панели, нагреватели и ветряки значительно уменьшат или сведут к нулю расход городской электроэнергии.
  • В Доминикане (по каким-то непонятным причинам) люди обычно ставит себе электрические нагреватели воды. Странно, ведь можно поставить газовые – раз в 5 дешевле.
  • Отдавайте предпочтение архитектуре домов с естественной вентиляцией (двойная крыша). Меньше электричества на кондиционеры/вентиляторы.
Недвижимость в Доминикане

Всё тот же дом. Разве не мечта?

Несколько бесплатных советов при покупке земли и недвижимости в Доминикане.

Даже если вас не заинтересовали 27 соток земли в Доминикане за 14.215 долларов, и вы решите приобрести недвижимость в Доминикане через другую риэлтерскую фирму, позвольте дать несколько бесплатных советов:

  • Не принимайте поспешных решений с покупкой недвижимости, особенно если мы говорим о крупных сделках. Лучше приехать на месяц-полтора, арендовать машину, покататься по острову, понять какой регион или город Доминиканы вам больше подходит.
  • Познакомьтесь, пообщайтесь с русскими иммигрантами. Но одна из серьезнейших стратегических ошибок эмигрантов – это постоянное желание находиться в собственных общинах, вместо того, чтобы интегрироваться в принявший вас социум. Именно по этой причине большое число эмигрантов останавливается в своем развитии ровно на том моменте, на котором покинули свою страну. В день и час пересечения границы все для них останавливается и зависает.

По деньгам. от 1500 долларов на билеты, еще 500-1000 на аренду автомобиля + 600-800 долларов на жилье в Доминикане (1-2 комнатные апартаменты) + 500 на еду. В конце концов, вам решать, на каком городе Доминиканы остановиться, выбрав комфортное для проживания место. Кому-то нужны каменные джунгли типа Санто Доминго (столица Доминиканы), кому-то хочется природы и спокойствия при наличии нормальной инфраструктуры рядом.

Да, про машину. Здесь надо понимать, что если вы едете на 2-3 месяца, то в случае аренды машины — это уже 2400 – 3600 долларов за весь срок аренды (из расчета 40 долларов за джип в сутки). То есть, четвертая часть стоимости этой самой машины (Toyota RAV4`01, или, например, Mitsubishi Montero Sport`01). Я к чему? Многие так и делают – приезжают, покупают, и, если уезжают, то продают. Разница существенная, ведь арендные деньги не возвращаются, все просто.

SolCity

Схема участков в Google Maps

Процесс покупки готовой недвижимости в Доминикане. Как это происходит?

Для покупки любой недвижимости в Доминиканской Республике вам не нужно иметь даже вида на жительства, достаточно заграничного паспорта. Собственно, для иностранцев также нет никаких ограничений и при открытии бизнеса в Доминикане.

В декрете № 21-98 от 8 января 1998 правительство страны отменило любые ограничения при покупке недвижимости в Доминиканской Республике иностранцами. Иными словами, у иностранцев такие же права, как у граждан Доминиканы. Единственное требование, которое осталось — статистическая отметка в Государственном реестре прав на всех сделках по приобретению недвижимости иностранцами.

1. Вы выбираете объект недвижимости, который хотите приобрести.

2. Нанимаете адвоката, который делает запрос в кадастровое бюро на основании «ТИТУЛА» (права собственности) с целью проверки:
— отсутствия обязательств по ОБЪЕКТУ перед третьими лицами;
— отсутствия заключенных договоров аренды, найма или иного пользования;
— отсутствия ареста или запрещения сделки по ОБЪЕКТУ;
После получения положительных результатов заключается контракт между продавцом и покупателем. Контракт должен содержать юридическое описание покупаемой собственности, цену и условия покупки. Далее, вы вносите гарантийный залог в размере 3-5% от стоимости объекта.

3. Получаете контракт на испанском или английском языке для изучения.

4. Назначается дата подписания контракта.

5. Контракт заключается у нотариуса в присутствии адвокатов обеих сторон. Оплата по контракту может быть произведена банковским переводом, наличными или дорожными чеками.

6. Контракт вступает в силу с момента подписания тремя сторонами. С этого момента вы являетесь полноправным владельцем недвижимости.

7. Заверенный контракт должен быть предоставлен в Департамент государственных сборов для оплаты необходимых налогов.

8. Заверенный контракт купли — продажи и «Титул» (право собственности) продавца принимаются в Регистрационную палату на переоформление.

9. Регистрационная палата выпускает новый «Титул» и аннулирует прежний. По времени это занимает до 4 месяцев.

SolCity в Доминикане

Уровни высот SolCity

Часто задаваемые вопросы по земле SolCity

>>> Как забронировать себе участок? Вы можете помочь с выбором?
Бронирование земельного участка бесплатно. Да, мы поможем выбрать участок, максимально подходящий под ваш запрос.

Не пропустите  Недвижимость в Японии

>>>Как выкупить забронированный участок?
Здесь есть несколько вариантов.
Вариант первый. Через контракт с адвокатским бюро «Романов и партнеры» в Санкт-Петербурге. Деньги выводятся из России в рублях, конвертируются по минимальным ставкам, налогами не облагаются, зарубежная собственность не декларируется. Это законно.
Вариант второй. Напрямую на долларовый счет компании в Доминиканской Республике, целевым назначением «для приобретения участка №___». В этом случае клиент сам выводит средства, декларирует их и приобретаемый участок в Доминикане как недвижимость. Или в наличном выражении, как вам удобнее.

>>>Что будет, если часть людей, впоследствии откажется от зарезервированных участков?
Все очень просто. На тот момент в проекте уже будет «живая очередь» людей, которые с радостью выкупят свободные лоты, выставленные на продажу. Даже если останутся какие-то участки, то их выкупим мы. А нам абсолютно без разницы, какая там земля останется, она вся хорошая.

>>>Что включено в стоимость (14.215 долларов)?

Смета проекта SolCity

  • Получение разрешений на раздел участка, оплата налогов — 322.800 $
  • Альтиметрия = 8.000 $
  • Лотификация (раздел на участки) = 300 лотов/участков х 200 $ = 60.000 $
  • Дислиндо (техпаспорт земли) = 10.000 $
  • Архитектура — проекты дорог, лотов, зеленых зон, общественных зон + разрешения = 15.000 + 25.000 $
  • Строительство дорог внутри проекта, 12 км = 360.000 $
  • Водопровод (проект), точки скважин + разрешения = 10.000 + 15.000 $
  • Электрика (проект) + разрешения = 22.000 + 15.000 $
  • Транспортные, экспедиционные, непредвиденные расходы = 50.000 $

>>>Насколько страшны ураганы, и есть ли они в том регионе? 
Доминикана не помнит серьезных ураганов. Любой «ураган» обычно оборачивается сильным дождем, не более. Только господин Онищенко регулярно вещает, что сначала все умерли от холеры, а потом их сдуло ураганом в море. Простите, забыл про свиной грипп. В общем, его можно не слушать. Даже если предположить, что к земле подойдет воронка диаметром в несколько километров — на этот случай природа снабдила землю холмами, которые защитят ее (землю) от катаклизма.

>>> Есть ли в Доминикане ежегодный налог на землю?
Ежегодный налог на землю в Доминикане составляет 1% в том случае, если оценочная стоимость объекта по контракту превышает 150 тысяч долларов. Иными словами, вам не нужно платить этот налог.

>>> Какое должно быть соотношение площади здания к земле? Сколько этажей? Можно ли построить многоквартирный дом? 
Минимальный размер земли под строительство резиденции из 25 апартаментов – 8000 м2. Максимальная этажность — 3 этажа. Ходовой размер апартаментов — около 90 м2, с двумя спальнями.

>>> Какие сроки оформления? Когда земля перейдет в мою собственность? Когда я смогу выставить свой участок на продажу? 
Вы можете продавать участок сразу же, на основании контракта купли-продажи. Получение документов займет около полугода.

>>> Требуются ли дополнительные затраты с моей стороны? 
Нет, никаких налогов, или других затрат с вашей стороны не потребуется. Все включено в 14.215 долларов.

>>> Можно ли самим строиться на своем участке, или обязательно использовать услуги вашей компании? 
Конечно же, право выбора остается за вами, это вполне естественно. Строительных компаний в Доминикане немало. Кстати, среди людей, забронировавших участки, также есть строители.

>>> Это сейсмически активная зона? 
Нет, все спокойно.

>>> Можно ли заниматься сельским хозяйством на участке? 
Да, никаких ограничений нет.

>>> Земля пригодна для строительства? Из чего состоит грунт? 
Грунт удобен и безопасен для строительства, под почвенным слоем — известняк, реликтовый коралловый массив. Земля подходит даже для строительства без фундамента.

>>> Есть ли рядом с землей медицинские центры/поликлиники? 
В Rio San Juan есть достаточно хорошая клиника «Centro de Cardiologia y Especialidades» и «Hospital Desiderio Acosta».
Медицина в Доминикане. Медицина здесь хорошая, но не дешевая. Я бы рекомендовал оформить страховку. Семейные страховки дают существенные скидки. Естественно, страховую компанию нужно выбирать в зависимости от города, где вы собираетесь жить (местные клиники могут не работать с этой компанией), поэтому предварительное общение с людьми в белых халатах полезно.

Но, вообще, болеть здесь не модно — соленый воздух, фрукты, плюс морепродуктов в Доминикане хватает. Половина аптечки, привезенная мной, так и провалялась где-то на чердаке. Недавно, на протяжении четырех дней болела голова. Много работы с проектом, серьезные проблемы со сном, ввиду чего сбившийся график сделал свое дело. Что вы думаете, я пошел к доктору и массажисту? Нет, зачем? Я взял маску, ласты, ружье, и ушел в море часа на 3. Этот бесплатный и доступный аттракцион реально лечит во всех смыслах, как в эмоциональном, так и в физическом.

>>> Школы и детские сады в городе Rio San Juan? 
В Rio San Juan есть французская средняя школа «Escuela Francesa De La Costa Verde», основанная в 2000 году. Учителя – французы, бельгийцы. Хорошая школа, много позитивных отзывов. В ней же есть, и детский сад, кстати.

>>> Какие пляжи есть поблизости?
Рядом с землей несколько пляжей, один из которых — Caleton. Белый песок, теплая вода.

>>> Много русских в Рио Сан Хуан? 
В Rio San Juan мало русских, около 20 человек. Русских в Доминикане, суммарно, около 5-7 тысяч.

>>> Какой бизнес возможен в городе Rio San Juan? 
Любой бизнес, связанный с туризмом. Например, водный зорбинг (большие прозрачные шары, в которых помещается человек).

И напоследок: видео с разных точек земли.